通常、道路下には下水道本管、水道本管、ガス本管などの都市インフラ設備が埋設されています。そのため、宅地化をする際には、それらのインフラ設備を支管により宅地内に引き込みます。

津の家の敷地は市街地調整区域内にあり、元々は畑の用途で使用されていました。そのため下水道本管とガス本管は未整備で浄化槽、プロパンガスの利用をしなければなりません。水道本管も宅地内には引き込まれていないので引き込み工事が必要になります。

水道の引き込み費用は本管の径、引き込み距離、道路の復旧幅、交通量などによって変わります。引き込み工事は役所の決めた指定工事店の言い値で決まり、金額のコントロールは難しいです。４０～１００万の予算を見込む必要があります。津の家では水道本管引き込み工事として、520,000円、浄化槽設置工事として440,000円かかっています。そのため、インフラ設備としては520,000円+440,000円=960,000×1.05=1,008,000円（税込み）のコストアップとなっています。ガス設備は給湯やコンロをオール電化にて対応しています。別途、給水加入金（負担金）が170,100円かかっています。

また、引き込みされている宅地でも、建物の階数、規模、水栓数によって、ワンランク上の配管径が要求されることも多いです。水圧は地方によってまちまちなので、ヒアリングして決めていきます。戸建て２階建て住宅は20mmが一つの目安になります。13mmの場合はまず敷設替えが必要です。

また、３階建ての場合は25mmが要求されることがあることや、水圧の計算を要求されることがあります。山の上など圧が極端に低いエリアに建てる場合は受水槽の設置を要求されることもあります。二世帯住宅など水栓数が多い場合は特に注意して水道局にヒアリングしておく必要があります。

住宅設計トライアル（体験版）とは？

「建築家に対するその不安、間違いです！」

住まいの設計では、綿密な打合せを通じて、住まい手の要望や個性を丁寧に設計することが望ましいと考えます。そのため私たち［近藤晃弘建築都市設計事務所］ではヒアリングにより、たくさんのご要望をお伺いし、それらをうまく生かしながらデザインする設計方法をとっています。

しかし、設計事務所あるいは建築家に対するイメージとして、勝手なデザインをされるのではないか、コストが高くつくのではないかと不安で、なかなか依頼まで踏み込めない建築主の方も多いのではないでしょうか。

「信頼関係の構築を第一に考えています！」

そこで、私たちは住宅設計トライアル(体験版)というカタチで、「無料」でプレゼンテーションを行っています。「・平面図・立面図・断面図・ パースや模型・資金計画書」によるプレゼンテーションで是非、建築家のアイデアを体感ください。（※住宅設計トライアル実施の条件は、 私たちが予算内でご要望を形にしたアイデアを提案できた場合、ご契約いただけることが前提となります。また、他社と同時に提案を依頼されたい場合は、申し訳ありませんが、状況により、お断りさせていただくこともあります。）

建築の本質である、人の生命を守ることは当然です。私たち［近藤晃弘建築都市設計事務所］では「稀に発生する（５０年～１００年に一度）震度５弱程度以下の中小地震に対しては、損傷しないこと。」、「極めて稀に発生する（５００年に１度）大地震に対しては、ある程度の損傷を許容するが倒壊せず、生命と財産を守ること。」を耐震設計の理念とし、耐震等級２を採用しています。耐震等級２は建築基準法の耐力壁量と比べ、１.３～１.４倍程度の耐力壁量があります。

下図を耐震設計のイメージとして、耐震等級と地震の関係、耐震等級と建築基準法との関係等、参考にしていただければ分かりやすいです。

「工事費の坪単価比較」

大手・中堅ハウスメーカーのコスト（坪単価／法廷床面積）一覧表になります。私たち［近藤晃弘建築都市設計事務所］は諸条件によりますが平均坪単価／法廷床面積は６７万円程度ですので、ハウスメーカーとほぼ同じか、あるいは少し安い程度ではないでしょうか。（更に積極的にコストダウンを測ることも可能です。）コストについては、基本設計が固まった時点で詳細な見積をとり、減額調整してから実施設計に入ります。コストコントロールは得意とするところです。ご安心ください。

「住まいづくりの仕組みの比較」

ハウスメーカーは、規格住宅の中から施主がもっとも予算と要望に近いものを「選定」する仕組みで、かつての公団の団地のように大量の住宅をつくるときにもっともふさわしいやり方でした。このやり方は戦後、高度成長期から続いていますが、現在の先進国である日本における豊かな住まいづくりとしてふさわしいでしょうか。技術は交通や家電、パソコンやインターネットにより進歩し便利になったという成熟感はありますが、こと住まいに関してはまだまだ未成熟ではないでしょうか。ハウスメーカーの注文住宅というケースもありますが、要望や土地条件などに少しでも特殊な部分があると対応不能になるか、高額になることが多いです。

設計事務所は、こだわりを持ったお施主さまのために、設計事務所が弁護士のような立場で施工会社とお施主さまの橋渡しをします。個別要望や特殊条件を設計に細かく反映することが可能で、コストコントロールや品質のチェックが可能ということで、質の向上面では設計事務所はハウスメーカーより圧倒的に有利です。個別対応には時間と費用がかかりますが、設計料が同じなら検討に費用をかけるのはお施主さま目線でみれば得ではないでしょうか。弱点は大手に比べて知名度が圧倒的に低いため、情報量が少なすぎる方には選択肢として選べないところではないでしょうか。

商品開発費＋広告宣伝費を含めた経費率が４０％の大手ハウスメーカーと近藤晃弘建築都市設計事務所＋優良工務店の組み合わせを比較したら、間違いなく後者のほうがコスト的には得になります。質的な面でみても前者は新建材でできた規格住宅なのに対し、後者は自然素材で手作りの住まいで、満足度は圧倒的に異なります。大手だと保障の問題が唯一有利そうな気がしますが、工事中の倒産は住宅完成保証制度で備えられますし、雨漏りや構造に関しても、住宅瑕疵担保責任保険制度で１０年間の保証が得られれば、基本的には十分と考えられます。

このハウスメーカーのコスト（坪単価表）は各社の営業マンに直接ヒアリングされた「家づくりの応援サイト」より転用させていただいています。

「住まいづくりの第一歩」

私たち［近藤晃弘建築都市設計事務所］では住まいづくりにおいて、特にお客さまとのコミュニケーションを大切にしています。このヒアリングシートは、これから始まる住まいづくりを楽しく進めていくための「第一歩」です。

ご記入いただける範囲でかまいません、たくさんのご要望やこだわり、私たちに期待することを聞かせてください！より具体的に、ご要望やこだわりを聞かせていただいたほうが、「住まい手である、お客さまらしい住まい」になります。

是非、思う存分、想いのほどをお聞かせください、私たちはその想いに、きっと応えることができるでしょう！

「住まいのヒアリングシート」（クリックでダウンロードできます）

「お送り方法」

FAXもしくはメールにてお送りください。

FAX：０６-６１３１-８９０６

E-MAIL：info@ak-archi.com

建築条件付き土地とは？

建築条件付き土地とは、その土地の売主が指定する建築業者（工務店やハウスメーカー）により、その敷地に住宅を新築することを条件として購入できる土地です。土地探しを実際にされたことのある方は一度は聞いたことのある言葉だと思います。

土地の売主が指定する建築業者は、売主そのものか、そのグループ会社ということが多く、土地の売買による利益のほかに建物の請負工事においても利益を得るために、このような建築条件を付けます。

建築条件付き土地 購入時の３つの注意点

「１. フリープランの注意点」

建築条件付き土地の場合、その土地に新築する住宅は「フリープラン」と広告が出されていて、注文住宅であるとイメージされている方も多いようです。実際に設計の自由度が高く、注文住宅と言えるものもありますが、そのほとんどは業者の都合で制約を受けてしまい、自由なプランができないものが多いようです。

間取りがいくつかのプランからの選択になっていたり、簡単なプラン変更しかできなかったりすることがあります。また、仕様が既に決められていたり、仕様変更ができたとしても、追加費用が実際にかかる費用とかけ離れていたりすることがあります。

間取りや仕様にどんな制約があるか、個々にしっかり確認してから購入を判断しましょう。

「２. 施工管理・品質管理の注意点」

「工務店選定のチェックポイント」

「良い工務店を選ぶにはどうしたらいいでしょうか？」

お施主さまとのお話しの中で、特によく質問されます。そこで、私たち［近藤晃弘建築都市設計事務所］による工務店の選定について記載したいと思います。

はじめに、工務店の選定によって、出来上がりの住まいの品質は大きく影響します。私たち設計事務所としても慎重に時間をかけて検討しています。特に性能面の確保を前提とした場合、ただ安いだけの工務店に発注するのはとても危険です。

設計事務所をやっているとよく分かるのですが、工務店のレベルはピンからキリまであります。ものづくりが好きで、仕事に誇りを持ち、設計図の重要な部分をしっかり読み取り、正確で美しい仕事をしてくれるところもあれば、何度注意しても設計図に目を通さなかったり、間違った施工をしてしまったり、設計図と違う製品を発注したりするようなところもあったりします。

そのため私たちの工務店の選定は

１. 性能面で全面的に信頼がおけること

２. コストコントロール能力があること

３. 保証・メンテナンスなどを重要視していること

４. 担当者・現場監督の人柄

などをチェックしています。

基本的に設計事務所に依頼して住まいをつくる場合は、工務店の選定に関してアドバイスが得られます。それを参考にして工務店を選ぶのが一番良いと思います。設計事務所は数多くの工務店の工事を監理し、色々な職人の仕事を見ています。また、同業者の仲間から工務店についての良い噂も、悪い噂も入ってきます。ですので、建築家は良い工務店を選定する方法について経験上、最もよく知っています。

「１. 性能面で全面的に信頼がおけること」

工務店を選ぶ時に最も重要なのは、やはり確実な施工をしてくれるところです。設計・施工レベルの高い家を施工した実績があり、施主や建築家の評判が良いというのは大切です。

工務店選定の際には、実際に施工物件を見せていただいたり、誰が担当者で工事現場の監督になるのか？というところまで確認して、担当者と色々な話をします。そうすることで、施工者の知識、技術、判断力、人柄を確認できます。建築というのは、設計者×現場監督×職人のコラボレートによってつくられていくものなので、それぞれの担当者個人の能力が高くないと、なかなか良い建築はできません。

また、工務店はそれぞれ得意としている分野があります。ハウスメーカーの住宅や建て売り住宅の施工を得意としている工務店に注文住宅を依頼するのは、仕事の内容や進め方が違うので無理があります。ですので、得意分野や適性を見極めることも大切です。

「２. コストコントロール能力があること」

工事金額については、安いことも重要ですが、それよりももっと大切なのは、見積書の内容がしっかりしているか？見落としや、いい加減な数量を入れていないか？という点です。見積書は、工事契約の前に取るものなので、良い判断の材料になります。

見積書というのは、ただ単に工事の金額が書いてあるだけで無く、どういう工程で、どういう種類の工事をするのか？ということも読み取ることが出来ます。そこで、工事全体を事前に把握する能力や、段取りの良さが分かります。また、見落としが沢山あると、当然金額は安くなりますが、工事の後半になってくると資金繰りが段々苦しくなってくるので、手抜き工事のきっかけにもなります。結果、仕上がりの品質が非常に悪くなり、最初は安いと思っても、後々困ることになります。

安く良い家を手に入れるということは、適切な工事内容で安く施工してもらう。ということであって、何でも良いから安くしてもらえれば良いといのとは違います。この点のバランスの判断とアドバイスが出来るのも、設計事務所を通して家をつくるときの大きなメリットです。

「３. 保証・メンテナンスなどを重要視していること」

後々も面倒を見てくれるという安心感も大切です。保証やメンテナンスについては、契約前にきちんと確認しておくことが大切です。どの程度の頻度で点検にきてくれるのか、保証の内容・範囲・金額の確認は必ず行います。保証やメンテナンスの種類についてはこちらをご覧ください。

「４. 担当者・現場監督の人柄」

担当者・現場監督の人柄というのもとても大切だと考えています。経験則がすべてではないですが、話が非常に上手い人や自分の仕事をやたらと自慢する人は注意します。こういうタイプを、業界では口で仕事をする人、と言います。仕事は、行動で示すものであって、職人気質で無口でも良いので、しっかり丁寧に仕事をしてくれる人の方が良いと思います。