akihiro kondo architecture 近藤晃弘建築都市設計事務所

1.はじめに

私たち[近藤晃弘建築都市設計事務所]に興味を持っていただきましたら、まずはお気軽にメールや電話にてご連絡ください。ご自宅にお伺いさせていただくか、事務所に来ていただき、一度お会いして、私たちの住まいや建築に対する考え方や人となりを感じていただきたいと思います。

そして、ご自身の「ライフスタイル」や「趣味」、「楽しみ」や「夢」、「ご家庭のこと」についてお聞かせください。そのほか、悩まれていることや気にかかっていることなど、何でも相談いただければと思います。土地探しや資金計画、住宅ローンの選択についてのご相談、当事務所で設計監理させていただいた建物の見学をご希望される方もお気軽にご連絡ください。ご相談やアドバイス、「住宅設計トライアル(体験版)」でのプレゼンテーションは無料としています。

2.設計・監理の流れ

設計・監理の流れの一例として、住まいの設計・監理の流れを掲載させていただきます。構造や規模にもよりますが、相談から引き渡しまで12か月~14か月程度が目安になります。住まい以外の設計をご希望の方、期間の短縮などはお問い合わせください。

month process fee

相談ヒアリング

プランニングのための、お客さまのご要望やご予算、スケジュールなどをお伺いさせていただきます。プランニングには敷地の測量図が必要になりますのでご用意ください。ご用意できない場合は法務局で閲覧できる公図で代用させていただきます。「ヒアリングシート」もご用意しています。

無料

敷地調査 役所調査

上水・下水・電気・ガスなどのインフラ設備や、日照・風向き・プライバシーなどを調査します。また、役所にて法規・条例・地区計画などを調査します。

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企画提案

相談から2~3週間後に図面や模型、資金計画書やスケジュールにてプレゼンテーションをさせていただきます。ワクワクする提案を楽しみにしていただけたらと思います。

設計監理契約

プレゼンテーションにて私たちの提案を気に入っていただきご依頼いただくことが決まりましたら「設計監理業務委託契約」を結ばせていただきます。このプレゼンテーションの主旨は設計コンペのように案を選んでいただくことではなく、設計者としてご指名いただくことです。プレゼンテーションでの提案は基本設計、実施設計段階で変更していただくことが可能です。
*第1回設計監理報酬支払(設計監理契約締結時)

有料

基本設計約2ヶ月

ご契約後、2週間に1回程度で打ち合せを行い、ご要望をお伺いしながら、住まいのイメージを固めていきます。打ち合せ方法としては、お会いして行うことが多いですがメールでの打ち合わせも可能です。

「基本設計」では構造の検討や、仕上材料の選定や設備機器等の選定をカタログ、写真、スケッチ、ショールームなどで確認しながら工事費の概算見積りに必要な基本設計図書(仕上表・平面図・立面図・断面図)を作成していきます。

概算見積

基本設計図書をもとに、工事費の概算見積りを行います。概算見積り内容と基本設計図書の内容にご理解いただけたら、工事に必要な詳細図(実施設計図書)を作成させていただきます。万一、概算見積り時点でご予算をオーバーしてしまった場合は、図面内容を再検討し、変更を加え、予算内に納まるように調整していきます。
*第2回設計監理報酬支払(概算見積り調整完了時)

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実施設計約2ヶ月

概算見積りが反映された基本設計図書をもとに、実施設計図書を作成していきます。

「実施設計」では3週間に1回程度の打ち合わせにより、内外装の材料やキッチンやお風呂、洗面台や便器。照明器具やスイッチやコンセント、エアコンや換気扇などを決定していきます。実施設計図書は意匠図・構造図・設備図の各図面になり、A3サイズで50枚程度になります。

確認申請

実施設計図書をもとに、確認申請図書(役所や確認検査機構への申請図面)を作成し、提出を行います。確認申請図書の提出から許可が下りるまでは、一般的な木造2階建て住宅の場合で1ヶ月程度必要になります。
*第3回設計監理報酬支払(確認申請完了時)

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本見積 見積調整

実施設計図書を、こちらで選定する優良な施工会社数社(3社程度)をご紹介し、相見積もりを行います。もし、お施主さまご指定の施工会社がありましたら、指定の施工会社で見積りをすることも可能です。見積り期間は予算規模により差がありますが、3週間程度必要となります。見積調整は2~3週間程度かかるのが標準的です。

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工事契約

出来上がった見積書を査定し、適正な価格であるか、工程に問題がないかなどをチェックします。予算の調整を行い、お客さまと一緒に施工会社を選定し「工事請負契約」を行っていただき、いよいよ工事着工となります。

工事監理 約5ヶ月

「工事監理」では、工事内容が実施設計図書の通りに施工されているかをチェックします。特に重要な工程は立ち会い、検査を行う重点監理としています。週1回程度現場にて施工会社と詳細な納まりなどの打ち合せを行ったり、事務所にて、指示図面の作成や、施工図のチェックなどの重要な業務を行っています。お施主さま、施工会社とは必要に応じて打ち合せを行います。

地鎮祭 中間検査 上棟式

着工の際には工事の無事と安全を祈願して「地鎮祭」を行うことが多いです。また、構造躯体が建ち上がった時は「上棟式」を行うことも多いです。
*第4回設計監理報酬支払(上棟時)

上棟が完了すると、お施主さまにとっても空間がイメージしやすくなってきます。実際の空間を見ながら内装や外装の色決めなど細かい仕様を決定していきます。また、建物の防水性能・断熱性能・電気設備・給排水設備などが設計図通り施工されるよう工事監理します。

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完了検査 お引き渡し

竣工検査(施工者自主検査・役所や確認検査機構による完了検査・住宅瑕疵担保保証に伴う第三者機関による完了検査・設計検査・施主検査)を行います。不備のあった部分をチェックし、手直し工事を行います。手直し工事の完了を確認し、建物のお引渡しとなります。
*第5回設計監理報酬支払(お引き渡し完了時)

アフターケア

施工会社と連携し、引渡し後、6ヶ月・1年・2年・5年 ・10年の節目でご訪問させていただき、建物の無料点検を行います。建築、設備共不具合がないかを確認し、必要であれば補修の対応を施工会社と共に行います。お引渡し後の家具・カーテン・植栽・リフォームや増改築についても相談ください。末永く付き合いさせていただきたいと考えています。

3.設計・監理料(新築工事)

設計料は、総工事費×設計料率にて算定しています。下記表を目安として、その都度お見積りさせていただいています。私たちの設計料は設計事務所としては、ごく標準的なものです。実際の作業内容、技術力、できあがった建物の質と過去のお客さまの満足度を知っていただければ、十分納得いただける水準と考えています。

工事費(円) 設計料率(%)
第1類
(工場・倉庫 等)
第2類
(オフィスビル、病院 等)
第3類
(美術館 等)
第4類
(戸建て住宅 等)
~2,000万 8.0 12.0 12.0 10.0
~3,000万 8.0 12.0 12.0 10.0
~4,000万 7.0 11.0 11.0 10.0
~5,000万 6.0 10.0 10.0 10.0
~1億 6.0 9.0 9.0 9.0
~2億 6.0 8.0 8.0 8.0
~5億 6.0 8.0 8.0 8.0
  • 建築種別

    ・第1類 工場、車庫、倉庫 など

    ・第2類 オフィスビル、店舗、集合住宅、病院、診療所 など

    ・第3類 美術館、博物館、図書館、ホテル など

    ・第4類 戸建て住宅 など

  • 新築工事の場合は規模や構造種別に関わらず、構造設計料が別途必要になります。
    (工事費の1~2%目安)

  • お支払条件は設計契約時20%、概算見積り調整完了時20%、確認申請完了時20%、上棟時20%、お引 き渡し時20%を基本としています。(支払条件にご希望がある場合はお気軽にご相談ください。)

    (算定例)工事費2,200万円(税抜き)の木造2階建て戸建て住宅(第4類)の場合
    設計・監理料 :2,200万円×10%=220万円(税抜き)
    構造設計料  :20万円程度(都度のお見積りとなります)

4.設計・監理料(改修工事・リフォーム・リノベーション)

改修工事・リフォーム・リノベーションは、既存建物の調査や図面化、工事監理時の指示など、新築工事と比べ手間のかかる設計となります。そのため、若干ではありますが、設計料率も高く設定させていただいています。

工事費(円) 設計料率(%) 設計料(円)
200万 15.0 30万
400万 14.5 58万
600万 14.0 84万
800万 13.5 108万
1,000万 13.0 130万
1,200万 12.5 150万
1,400万 12.0 168万
1,600万 11.5 184万
  • 1,600万円以上の工事に関してはご相談の上、決定させていただきます。
  • 古民家・町家などの再生についてもお受けさせていただきます、ご相談ください。
  • 耐震改修についてもお受けさせていただきます、ご相談ください。
  • おおきく構造を変更する場合は、構造設計料が別途必要になります。(工事費の2%目安)

5.住まいの工事費について

「坪単価について」

坪単価というのは、工事費の床面積1坪当たりの価格のことです。建物を建てる価格の目安として分かりやすいので、ひろく一般的に使われている言葉です。「工事費=坪単価×延べ床面積」というように計算します。

坪単価という言葉を聞いた時に大切なことは、工事費の中に何が含まれていて、何が含まれていないかを知ることです。工事費というのは本体工事費と別途工事費という2つの項目に分けられていて、一般的に使われている坪単価には本体工事費しか含まれていないからです。しかも、本体工事費と別途工事費には明確な区別のルールはなく、各業者に任されているため、正確な坪単価の比較は難しくなっています。よく坪単価30万円という広告を目にしたことはないでしょうか。そんな時は最低限これで住める、という住まいにするにはどの程度のオプションが必要か、よく計算してみてください。主な別途工事の例としては照明器具工事・空調工事・屋外電気工事・屋外給排水工事・屋外ガス配管工事・外構工事(門扉、駐車場、植栽等)・地盤改良工事などがあり、本体工事だけでは住めない、というものまであります。

ある程度信用出来る目安としては住宅金融支援機構の平成16年度調査統計による在来木造住宅の平均建設工事単価です。これは、建設費としての平均値を現しているので実用性があります。ただし、これは10年前の資料となり、現在の住まいの性能は格段にあがっています。そのため、およそ3万円/坪程度は高いと予想します。(この坪単価は建物と外部の水道、電気、ガスの引込みまで含めています。)これによると、坪単価60万~がおよその目安になります。

[在来木造住宅の平均坪単価]
・大阪府:63,69万円/坪
・京都府:61,05万円/坪
・滋賀県:55,77万円/坪
・兵庫県:59,07万円/坪

「適正価格で家を建てるには」

例えば、坪単価50万円程度で家が建ったとします。かなり安い金額です。でも、本当に安いお得な買い物だったかどうかは、設計を担当した設計事務所と工事を担当した工務店にしか分かりません。家はおよそ10000点以上の部品により出来上がっていますので、手を抜くところも沢山あるのが現実です。安く建てたが、壁の中で手を抜かれていたり、地震で倒れたりしては意味がありません。また、建ててすぐは良かったけど5年ほど経過すると壁が割れてしまったり、結露をしてしまったりということもあります。大切なのは、払った金額に見合うだけのしっかりとした、設計・施工を「適正な価格」でしてくれる、「信用できる設計事務所と工務店」を選ぶことです。長い目で見ると、それが結果的に安く家を建てることに繋がります。

私たち[近藤晃弘l建築都市設計事務所]の考える住まいの坪単価は60万円~と考えています。これは無垢フローリングなどの自然素材を使い、耐震性能や断熱性能、耐久性能をきちんと確保できる適正金額であり、住まいの質と過去のお客さまの満足度を知っていただければ、十分ご納得いただける金額だと考えています。(ただし、特殊な土地の条件の場合は工事価格は一般的な土地に比べて上昇します。詳しくは「土地探し中古物件探しのご案内」をご覧ください。特殊な形の住まいの場合も工事価格は上昇します。)

6.諸費用について

新しく住まいを建てる場合には、建設費、設計料のほかにもいくらかの諸経費が発生します。ここでは、そのような諸経費について、その一部を参考例を交えてご紹介します。

設計契約時 印紙税 契約書印に貼る印紙代
工事請負契約時 印紙税 工事契約書に貼る印紙代
工事時 既存建物解体撤去費用 既存建物を解体撤去する場合に必要な工事費用(坪3~4万円)
地盤調査費用 地盤の強度、安全性を調査します
地盤改良費用 軟弱地盤の場合に必要な地盤補強費用(20~80万円程度)
登記時 登録免許税 土地や建物の所有権を登記する際にかかる税金
登記費用(所有権) 所有権登記の代行費用(司法書士報酬)
登記費用(表示登記) 建物の表示登記の代行費用(土地家屋調査士報酬)
融資手続き時 印紙税 ローン契約書に貼る印紙代
印紙税登録免許税 ローンを借りた際、抵当権設定登記にかかる税金
登記費用(抵当権設定登記) 抵当権登記の代行費用(司法書士報酬)
融資手数料 金融機関に支払う事務手数料
ローン保証料 連帯保証人を立てる代わりに入る保証保険
団体信用生命保険 返済中に死亡した際に肩代わりしてくれる保険
火災保険 融資のために火災保険は加入が義務付けられています
その他 固定資産税 住宅を建てた後、毎年かかる税金
都市計画税 住宅を建てた後、毎年かかる税金
不動産取得税 土地や不動産を取得した際に一度だけ課税されます。
消費税 建物工事費・ローン手数料・登記費用・設計料にかかります
諸費用参考例
建築工事費が2,000万円程度の場合
印紙税(建築設計契約時) 1,000円
確認申請証紙代(中間検査ありの場合) 164,000円
印紙税(工事請負契約時) 15,000円
登録免許税(所有権登記時) 120,000円
登記費用(所有権登記時) 115,900円
印紙税(ローン契約時) 20,000円
登録免許税(抵当権設定時) 64,000円
登記費用(抵当権設定時) 29,800円
融資手数料 31,500円
ローン保証料 416,000円
地盤調査費(スウェーデン式サウンディング試験) 50,000円
水道負担金 170,000円
エアコン(5台) 500,000円
カーテン 200,000円
合計 1,897,200円(税別)
  • 上記の金額以外にも下記費用等がかかります。
    ・不動産取得税(評価額ー1200万円の0.3%/不動産取得時)
    ・団体信用生命保険料(ローン金額の0.3%/年)
    ・火災保険料(工事費の1~2%/年)
    ・固定資産税(評価額×標準税率1.4%/年)
    ・都市計画税(評価額×標準税率0.3%/年)
    ・引っ越し費用や仮住まい費用がかかる場合があります。

  • 上記金額はあくまでも目安であり、建物の構造、借り入れ条件等により変化します。

7.資金計画のサポート

住まいづくりの費用は専門の知識があれば抑えて計画することができます。不動産会社の紹介などでローンを組むと、数百万の損をすることがあります。専門家に相談すれば、10~20万円ほどの費用で、そのリスクを回避することができます。私たちは住宅ローンの専門家と連動し、資金計画のサポートを行っています。

毎月の収入や支出、将来的に必要になるお子さまの養育費や家族旅行の費用、車の買い替えなどを考慮し、住まいづくりにかけることのできる費用を専門家がわかりやすく説明します。また、住宅ローンをどこで、どのように組んで、どう返済していきたいかをお伺いし、比較・検討しながらサポートさせていただきます。
(※資金計画のサポートは一部、設計監理料とは別途となります。)

8.土地探しのサポート

ご要望をお伺いし、おおよその住まいの規模、建築費用を想定してからの土地探しとなります。そうすることで最低限必要な土地の広さがわかるので、土地にかける費用をちいさくすることが可能です。また、一般的に条件が悪いとされる狭小地や変形地、傾斜地であっても、土地購入前に住まいのプランや土地の問題点を知ることができます。土地と住まいのトータルの金額を早い段階で知ることができることもできです。土地購入の金額交渉や土地の重要事項説明書や契約書の確認についてもサポートさせていただきます。詳しくは「土地探しについて」「土地探し中古物件探しのご案内」をご覧ください。

9.アフターケア

施工会社と連携し、引渡し後、6ヶ月・1年・2年・5年・10年の節目でご訪問させていただき、建物の無料点検を行います。建築、設備共不具合がないかを確認し、必要であれば補修の対応を施工会社と共に行います。引渡し後の家具・カーテン・植栽・リフォームや増改築についても相談ください。末永く付き合いさせていただきたいと考えています。

10. 保険・保証制度

構造や雨漏りのトラブルについては、施工会社への加入が義務付けられている「住宅瑕疵担保責任保険制度」により10年間保証されます。工事中の施工会社の倒産は、任意ですが「完成保証制度」「地盤保証制度」を利用できます。さらに、万が一のケースに備え、設計事務所としては「建築家賠償責任保険」に加入しています。「完成保証制度」をご希望の場合は、完成保証制度の加入している施工業者を選定する必要があります。

「住宅瑕疵担保責任保険制度」は住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に起因して、住宅の基本的な耐力性能もしくは防水性能を満たさない場合に、被保険者である施工会社が、住宅取得者に対して、10年間の瑕疵担保責任(無料で補修する義務)を負担することによって被る損害に対して支払われます。

「住宅完成保証制度」は施工会社倒産などにより工事が中断した場合に、発注者の負担を最小限に抑えるため工事の中断や引継ぎに伴い発生する増嵩工事費用や前払い金の損失の一定の限度額の範囲内で保証金をお支払いするものです。また、発注者の希望により代替履行業者(工事を引き継ぐ施工会社)を斡旋します。

「地盤保証制度」は住宅の基礎工事の着工日から始まり、住宅を引渡してから20年が経過する日まで、登録地盤会社の考察により地盤補強工事や基礎形式が選択された住宅が不同沈下した場合、保険会社(保険者)から登録地盤会社に保険金が支払われます。

philosophy

私たちの役割は、心地の良い、その人にとっての「居場所」をカタチにすることです。
「自然」との関わり、「まち」との関わり、「人」との繋がりを想像し
自由にふるまえ、永く愛着のもてる、暮らしを楽しむことのできるデザイン
「シンプル」で「ゆたか」な、建築をつくりたいと考えています。

建築づくりは、クライアントと設計者がコミュニケーションを重ねながらのプロセスです。
疑問があればおっしゃってください、ご理解いただけるよう説明させていただきます。
信頼関係を築いていくことが、何より大切なことですから。
ひとつひとつのプロセスが、「建てて良かった」というご自身の納得度につながります。
私たちは常に立ち合い、ともに考え、つくっていきたいと考えています。

akihiro kondo

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一級建築士事務所 近藤晃弘建築都市設計事務所

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近藤晃弘建築都市設計事務所は日本全国で建築・インテリアの企画・設計監理を行う設計事務所です。常に建築のプロフェッショナルであることを自覚し、デザイン、テクニカル、コスト、全てにおいて責任のある設計を目指し、きめ細やかなサービスを心がけています。設計前の土地探しから資金計画、お引き渡し後の家具の選定までトータルで建築をコーディネートしています。

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