１．はじめに

私たち［近藤晃弘建築都市設計事務所］に興味を持っていただきましたら、まずはお気軽にメールや電話にてご連絡ください。ご自宅にお伺いさせていただくか、事務所に来ていただき、一度お会いして、私たちの住まいや建築に対する考え方や人となりを感じていただきたいと思います。

そして、ご自身の「ライフスタイル」や「趣味」、「楽しみ」や「夢」、「ご家庭のこと」についてお聞かせください。そのほか、悩まれていることや気にかかっていることなど、何でも相談いただければと思います。土地探しや資金計画、住宅ローンの選択についてのご相談、当事務所で設計監理させていただいた建物の見学をご希望される方もお気軽にご連絡ください。ご相談やアドバイス、「住宅設計トライアル（体験版）」でのプレゼンテーションは無料としています。

２．設計・監理の流れ

設計・監理の流れの一例として、住まいの設計・監理の流れを掲載させていただきます。構造や規模にもよりますが、相談から引き渡しまで１２か月～１４か月程度が目安になります。住まい以外の設計をご希望の方、期間の短縮などはお問い合わせください。

month	process		fee
		プランニングのための、お客さまのご要望やご予算、スケジュールなどをお伺いさせていただきます。プランニングには敷地の測量図が必要になりますのでご用意ください。ご用意できない場合は法務局で閲覧できる公図で代用させていただきます。「ヒアリングシート」もご用意しています。
		上水・下水・電気・ガスなどのインフラ設備や、日照・風向き・プライバシーなどを調査します。また、役所にて法規・条例・地区計画などを調査します。
		相談から２～３週間後に図面や模型、資金計画書やスケジュールにてプレゼンテーションをさせていただきます。ワクワクする提案を楽しみにしていただけたらと思います。
		プレゼンテーションにて私たちの提案を気に入っていただきご依頼いただくことが決まりましたら「設計監理業務委託契約」を結ばせていただきます。このプレゼンテーションの主旨は設計コンペのように案を選んでいただくことではなく、設計者としてご指名いただくことです。プレゼンテーションでの提案は基本設計、実施設計段階で変更していただくことが可能です。 ＊第１回設計監理報酬支払（設計監理契約締結時）
		ご契約後、２週間に１回程度で打ち合せを行い、ご要望をお伺いしながら、住まいのイメージを固めていきます。打ち合せ方法としては、お会いして行うことが多いですがメールでの打ち合わせも可能です。 「基本設計」では構造の検討や、仕上材料の選定や設備機器等の選定をカタログ、写真、スケッチ、ショールームなどで確認しながら工事費の概算見積りに必要な基本設計図書（仕上表・平面図・立面図・断面図）を作成していきます。
		基本設計図書をもとに、工事費の概算見積りを行います。概算見積り内容と基本設計図書の内容にご理解いただけたら、工事に必要な詳細図（実施設計図書）を作成させていただきます。万一、概算見積り時点でご予算をオーバーしてしまった場合は、図面内容を再検討し、変更を加え、予算内に納まるように調整していきます。 ＊第２回設計監理報酬支払（概算見積り調整完了時）
		概算見積りが反映された基本設計図書をもとに、実施設計図書を作成していきます。 「実施設計」では３週間に１回程度の打ち合わせにより、内外装の材料やキッチンやお風呂、洗面台や便器。照明器具やスイッチやコンセント、エアコンや換気扇などを決定していきます。実施設計図書は意匠図・構造図・設備図の各図面になり、A３サイズで５０枚程度になります。
		実施設計図書をもとに、確認申請図書（役所や確認検査機構への申請図面）を作成し、提出を行います。確認申請図書の提出から許可が下りるまでは、一般的な木造２階建て住宅の場合で１ヶ月程度必要になります。 ＊第３回設計監理報酬支払（確認申請完了時）
		実施設計図書を、こちらで選定する優良な施工会社数社（３社程度）をご紹介し、相見積もりを行います。もし、お施主さまご指定の施工会社がありましたら、指定の施工会社で見積りをすることも可能です。見積り期間は予算規模により差がありますが、３週間程度必要となります。見積調整は２～３週間程度かかるのが標準的です。
		出来上がった見積書を査定し、適正な価格であるか、工程に問題がないかなどをチェックします。予算の調整を行い、お客さまと一緒に施工会社を選定し「工事請負契約」を行っていただき、いよいよ工事着工となります。
		「工事監理」では、工事内容が実施設計図書の通りに施工されているかをチェックします。特に重要な工程は立ち会い、検査を行う重点監理としています。週１回程度現場にて施工会社と詳細な納まりなどの打ち合せを行ったり、事務所にて、指示図面の作成や、施工図のチェックなどの重要な業務を行っています。お施主さま、施工会社とは必要に応じて打ち合せを行います。
		着工の際には工事の無事と安全を祈願して「地鎮祭」を行うことが多いです。また、構造躯体が建ち上がった時は「上棟式」を行うことも多いです。 ＊第４回設計監理報酬支払（上棟時） 上棟が完了すると、お施主さまにとっても空間がイメージしやすくなってきます。実際の空間を見ながら内装や外装の色決めなど細かい仕様を決定していきます。また、建物の防水性能・断熱性能・電気設備・給排水設備などが設計図通り施工されるよう工事監理します。
		竣工検査（施工者自主検査・役所や確認検査機構による完了検査・住宅瑕疵担保保証に伴う第三者機関による完了検査・設計検査・施主検査）を行います。不備のあった部分をチェックし、手直し工事を行います。手直し工事の完了を確認し、建物のお引渡しとなります。 ＊第５回設計監理報酬支払（お引き渡し完了時）
		施工会社と連携し、引渡し後、６ヶ月・１年・２年・５年 ・１０年の節目でご訪問させていただき、建物の無料点検を行います。建築、設備共不具合がないかを確認し、必要であれば補修の対応を施工会社と共に行います。お引渡し後の家具・カーテン・植栽・リフォームや増改築についても相談ください。末永く付き合いさせていただきたいと考えています。

３．設計・監理料（新築工事）

設計料は、総工事費×設計料率にて算定しています。下記表を目安として、その都度お見積りさせていただいています。私たちの設計料は設計事務所としては、ごく標準的なものです。実際の作業内容、技術力、できあがった建物の質と過去のお客さまの満足度を知っていただければ、十分納得いただける水準と考えています。

４．設計・監理料（改修工事・リフォーム・リノベーション）

改修工事・リフォーム・リノベーションは、既存建物の調査や図面化、工事監理時の指示など、新築工事と比べ手間のかかる設計となります。そのため、若干ではありますが、設計料率も高く設定させていただいています。

５．住まいの工事費について

「坪単価について」

坪単価というのは、工事費の床面積１坪当たりの価格のことです。建物を建てる価格の目安として分かりやすいので、ひろく一般的に使われている言葉です。「工事費＝坪単価×延べ床面積」というように計算します。

坪単価という言葉を聞いた時に大切なことは、工事費の中に何が含まれていて、何が含まれていないかを知ることです。工事費というのは本体工事費と別途工事費という２つの項目に分けられていて、一般的に使われている坪単価には本体工事費しか含まれていないからです。しかも、本体工事費と別途工事費には明確な区別のルールはなく、各業者に任されているため、正確な坪単価の比較は難しくなっています。よく坪単価３０万円という広告を目にしたことはないでしょうか。そんな時は最低限これで住める、という住まいにするにはどの程度のオプションが必要か、よく計算してみてください。主な別途工事の例としては照明器具工事・空調工事・屋外電気工事・屋外給排水工事・屋外ガス配管工事・外構工事（門扉、駐車場、植栽等）・地盤改良工事などがあり、本体工事だけでは住めない、というものまであります。

ある程度信用出来る目安としては住宅金融支援機構の平成16年度調査統計による在来木造住宅の平均建設工事単価です。これは、建設費としての平均値を現しているので実用性があります。ただし、これは１０年前の資料となり、現在の住まいの性能は格段にあがっています。そのため、およそ３万円／坪程度は高いと予想します。（この坪単価は建物と外部の水道、電気、ガスの引込みまで含めています。）これによると、坪単価６０万～がおよその目安になります。

［在来木造住宅の平均坪単価］
・大阪府：６３，６９万円／坪
・京都府：６１，０５万円／坪
・滋賀県：５５，７７万円／坪
・兵庫県：５９，０７万円／坪

「適正価格で家を建てるには」

例えば、坪単価５０万円程度で家が建ったとします。かなり安い金額です。でも、本当に安いお得な買い物だったかどうかは、設計を担当した設計事務所と工事を担当した工務店にしか分かりません。家はおよそ１００００点以上の部品により出来上がっていますので、手を抜くところも沢山あるのが現実です。安く建てたが、壁の中で手を抜かれていたり、地震で倒れたりしては意味がありません。また、建ててすぐは良かったけど５年ほど経過すると壁が割れてしまったり、結露をしてしまったりということもあります。大切なのは、払った金額に見合うだけのしっかりとした、設計・施工を「適正な価格」でしてくれる、「信用できる設計事務所と工務店」を選ぶことです。長い目で見ると、それが結果的に安く家を建てることに繋がります。

私たち［近藤晃弘l建築都市設計事務所］の考える住まいの坪単価は６０万円～と考えています。これは無垢フローリングなどの自然素材を使い、耐震性能や断熱性能、耐久性能をきちんと確保できる適正金額であり、住まいの質と過去のお客さまの満足度を知っていただければ、十分ご納得いただける金額だと考えています。（ただし、特殊な土地の条件の場合は工事価格は一般的な土地に比べて上昇します。詳しくは「土地探し中古物件探しのご案内」をご覧ください。特殊な形の住まいの場合も工事価格は上昇します。）

６．諸費用について

新しく住まいを建てる場合には、建設費、設計料のほかにもいくらかの諸経費が発生します。ここでは、そのような諸経費について、その一部を参考例を交えてご紹介します。

７．資金計画のサポート

住まいづくりの費用は専門の知識があれば抑えて計画することができます。不動産会社の紹介などでローンを組むと、数百万の損をすることがあります。専門家に相談すれば、１０～２０万円ほどの費用で、そのリスクを回避することができます。私たちは住宅ローンの専門家と連動し、資金計画のサポートを行っています。

毎月の収入や支出、将来的に必要になるお子さまの養育費や家族旅行の費用、車の買い替えなどを考慮し、住まいづくりにかけることのできる費用を専門家がわかりやすく説明します。また、住宅ローンをどこで、どのように組んで、どう返済していきたいかをお伺いし、比較・検討しながらサポートさせていただきます。
（※資金計画のサポートは一部、設計監理料とは別途となります。）

８．土地探しのサポート

ご要望をお伺いし、おおよその住まいの規模、建築費用を想定してからの土地探しとなります。そうすることで最低限必要な土地の広さがわかるので、土地にかける費用をちいさくすることが可能です。また、一般的に条件が悪いとされる狭小地や変形地、傾斜地であっても、土地購入前に住まいのプランや土地の問題点を知ることができます。土地と住まいのトータルの金額を早い段階で知ることができることもできです。土地購入の金額交渉や土地の重要事項説明書や契約書の確認についてもサポートさせていただきます。詳しくは「土地探しについて」「土地探し中古物件探しのご案内」をご覧ください。

９．アフターケア

施工会社と連携し、引渡し後、６ヶ月・１年・２年・５年・１０年の節目でご訪問させていただき、建物の無料点検を行います。建築、設備共不具合がないかを確認し、必要であれば補修の対応を施工会社と共に行います。引渡し後の家具・カーテン・植栽・リフォームや増改築についても相談ください。末永く付き合いさせていただきたいと考えています。

１０. 保険・保証制度

構造や雨漏りのトラブルについては、施工会社への加入が義務付けられている「住宅瑕疵担保責任保険制度」により１０年間保証されます。工事中の施工会社の倒産は、任意ですが「完成保証制度」や「地盤保証制度」を利用できます。さらに、万が一のケースに備え、設計事務所としては「建築家賠償責任保険」に加入しています。「完成保証制度」をご希望の場合は、完成保証制度に加入している施工業者を選定する必要があります。

「住宅瑕疵担保責任保険制度」は住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に起因して、住宅の基本的な耐力性能もしくは防水性能を満たさない場合に、被保険者である施工会社が、住宅取得者に対して、１０年間の瑕疵担保責任（無料で補修する義務）を負担することによって被る損害に対して支払われます。

「住宅完成保証制度」は施工会社倒産などにより工事が中断した場合に、発注者の負担を最小限に抑えるため工事の中断や引継ぎに伴い発生する増嵩工事費用や前払い金の損失の一定の限度額の範囲内で保証金をお支払いするものです。また、発注者の希望により代替履行業者（工事を引き継ぐ施工会社）を斡旋します。

「地盤保証制度」は住宅の基礎工事の着工日から始まり、住宅を引渡してから２０年が経過する日まで、登録地盤会社の考察により地盤補強工事や基礎形式が選択された住宅が不同沈下した場合、保険会社（保険者）から登録地盤会社に保険金が支払われます。