akihiro kondo architecture 近藤晃弘建築都市設計事務所

土地探し中古物件探しのご案内

建築家と土地探しも一緒に!(正)

 

どうやって土地を探したらいいかわからない。本当にこの土地で大丈夫?土地探しに心配はつきものです。土地や中古物件探しを建築家と一緒に行うことで、たくさんのメリットを受けることができます。

 

以下で土地に関係する記事を紹介しています。

 

①建築家との土地探し、中古物件探しの3つのメリット

②土地探し・中古物件探しのポイント

③土地の価格はどのように決まるか

④土地と建物の資金計画

⑤市街化調整区域での建築

⑥インフラ引込工事の予算

建築家との土地探し、中古物件探しの3つのメリット

 

1.「土地探しから建築づくりまで、すべての心配が解消されます」

土地探しにはたくさんの心配がつきものです。どうやって土地を探したらいいか分からない。その土地に本当に建物を建てることができるのか。規模はどの程度まで可能なのか、住みたい家を建てることができるのか。日当りや風向きはどうか。地盤は問題ないか。不動産屋さんとの金額交渉や土地の重要事項説明書や契約書の確認ができるか。などなど、建築家による専門知識があれば、土地探しから建物の建築まで、全ての心配が解消されます。

 

2.「コストを抑えることができます」

住まいのご要望をお伺いし、おおよその住まいの規模、工事費を想定してからの土地探しとなります。そうすることで最低限必要な土地の広さがわかるので、土地にかける費用を抑えることが可能です。

 

3.「土地と建物のトータルコストを知ることができます」

土地の購入前に住まいのプランニングをし、およその工事費がわかるので、早い段階で土地と建物のトータルコストを知ることができます。また、一般的に条件が悪いとされる狭小地や変形地、傾斜地であっても、住まいのプランニングをしますので、土地の問題点を知ることができます。

土地探し・中古物件探しのポイント

 

1. 住みたいエリアの決定

 

土地探し・中古物件探しをする上で、まず考えなければならないのは「エリアの決定」です。生活の利便性を優先し都心にするのか、それとも子供たちのために環境や住みやすさをポイントにおき郊外にするのか、何に重点を置くかでエリアがおよそ決まってくると思います。

エリアが決定できたら、具体的な土地探しとなってきます。大手不動産会社から地域の不動産会社、SUUMOHOME’Sなどの土地検索サイトを利用し、候補地を探していきます。そうすることで、地域の土地価格をだいたい理解することができます。いくつか候補をあげたら、次に現地に行き、私たちも含め、ご自身でも土地調査を行うことが大切です。土地調査のチェックポイントは次の通りです。


2. 土地調査のチェックポイント


①通勤や通学経路(最寄り駅・所要時間・交通条件・バス利用するかどうかなど)

②周辺環境1(学校・病院・市役所・スーパー・公園までの距離など)

③周辺環境2(道路の騒音や振動・鉄道の騒音や振動・送電線・墓地などとの関係)

④周辺環境3(地域コミュニティ・近隣の状況・空き地の有無など)

⑤土地の面積(どの程度の建物が建てられるか)

⑥土地の形状(整形の土地かどうか)

⑦土地の高低差(擁壁の有無など)

⑧日照条件(土地の方位・接する道路の位置・周辺建物との距離・密度感など)

⑨既存建物のあるなし(ある場合は、規模や構造を確認)

⑩建築条件が付くかどうか

記簿上の記載(権利の別・地目)

⑫法条件(市街化区域・都市計画区域・防火地域・接道条件など)

⑬地盤条件(地盤の履歴・浸水歴・過去の使用用途など)

⑭インフラの引込み状況(給排水、ガス設備などが敷地内まで引込まれているか)

一般の方であれば、チェックポイントのうち、おそらく視覚的に見える①~⑧あたりを判断の拠り所として土地を選定し、不動産屋が作成した建て売り住宅風のプランをベースに、直感的に買うかどうかの判断をされていると思います。同じ予算で少しでも①~⑧の条件が良い土地を探すのではないでしょうか。

しかし、「土地+建物のトータルコスト」で考えた場合は、①~⑧のポイントより、⑨~⑭のポイントの方がが重要になります。⑨~⑭次第で建築費が数百万円単位で変わってくるからです。


3. 住まいを建てることのできる土地かどうか

 

せっかく購入した土地に、住まいを建てることができないのではどうしようもないので、まず調査する必要があるのは⑪の登記簿上の記載や⑫の市街化区域・接道条件による、その土地に建物を建てることができるかどうかという問題です。

農地や市街化調整区域は原則として(一部、例外もありますが)住まいは建てられません。また、敷地が4m以上の道路に2m以上接しているかどうかという問題も、確認申請の絶対条件となるので、調査が必要です。4m未満の道路でも位置指定された私道や、「2項道路」と呼ばれる道路であれば建築可能ですが、これは市役所などに行って確認する必要があります。また、「43条ただし書きの道路」と呼ばれる、2項道路にもならない道路を救済できる特殊な道路もあり、これなどは、専門家に役所に行って調査してもらわないと、なかなか分かりません。

さらに、最近は地域により「敷地面積の最低限度」といったものもあるので、建てられるかどうか、という問題には細心の注意を払う必要があります。

 

4. 余分なコストアップはないかどうか


その土地に住まいを建てられることがわかったら、次に考える必要があるのは、住まいを建てるとき、余分なコストアップがないかどうかという問題です。

⑦の土地の高低差があり、大がかりな擁壁を造らざるを得ない場合は、100万円単位のコストアップになる可能性があります。

⑨の既存建物があり、解体撤去をせざるを得ない場合も、コストアップになります。一般的に住宅の解体撤去費用は、3〜4万円/坪かかります。30坪程度の住宅であれば90〜120万円程度のコストアップになります。

⑫の法条件によるところでは、例えば容積率に余裕がなく地下を作る場合などや、防火規制でRC造にする必要がある場合などは、数100万円単位でコストアップになる可能性があります。
 
⑬の地盤条件によるところも大きいです。田んぼや畑などを宅地とする場合は要注意です。田んぼや畑は地耐力が低く、地盤補強が必要になることが多いです。地盤改良費は表層改良で50万円程度、柱状改良で80万円程度、杭打ちの場合だと100万円程度、あるいはそれ以上のコストアップになる可能性があります。

⑭インフラの引込みがない場合も、40万円〜100万円程度のコストアップになります。また、インフラ引込み工事は役所の決めた指定工事店の言い値で決まるため、金額のコントロールは難しくなります。

このように、土地の調査は非常に専門的で、なかなか一般の方の手に負える問題ではありません。専門家であっても一定の調査や、ある程度の計画案の作成無しに、全てを判断するのは難しいと思います。

 

4. お得な土地の選び方


当たり前の話ですが、日当たりが良く、駅に近く、整形で平坦な土地は、人気があり高額になります。土地探しの世界では「掘り出し物の土地はない」というのが定説で、運良く安いという物件はまずありません。安い土地は訳があって安い、ということになります。ですから、お買い得な土地を探そうと思ったら、誰にとっても魅力的な土地を探すのは得策ではありません。

嬉しいことに土地探しの時、日本人なら誰しも「日当たり最優先」で考えます。しかし、単純な明るさを確保するには北側窓でも十分すぎるほどの光量が確保できますし、トップライトや中庭を併用すれば、南面にはさほどこだわる必要がないように思います。この条件を外すだけで随分土地探しの選択肢が増えるのではないでしょうか。

むしろ日照より、周囲に取り込める環境があるかどうかの方が、土地選びの重要なポイントになると思います。方位を問わず、隣地にオープンスペース(緑地や公園、幅員の広い道路など)があるとか、ある特定の方向の眺望や借景に優れるとかいうことがあれば、それを手がかりに住宅の構成を組み立てていくことが可能になります。

予算的に買える土地は限られるので、周囲の環境を含めて土地の価値を自らの価値観で考え直すわけです。例えば、接道方向が北側でかつ土地の面積が30坪と小さくても、道路を挟んだ敷地の反対側に市街化調整区域が広がっているというような土地は、南側の風景を取り込めれば、魅力的な住まいができるでしょう。また、接道方向が北側であっても土地面積が45坪程度あれば南側に庭を設けて日当りの良い住まいをつくることは十分可能です。

これをトータルコストの議論を踏まえて考えると、お得感が強いのは、

(1)隣地にオープンスペースがある

(2)土地と道路はほぼ平坦(やや傾斜がある時は雛壇造成されていない方が良い)

(3)建物の形は自由に決められるので不整形地でも可

(4) 接道方向は北向きでも可

(5)インフラ整備済み(給排水が敷地内に引き込まれていること)

というような土地です。

土地の価格はどのように決まるか

土地選び、土地探しはとても難しくて重要なところですので、皆さま色々悩まれます。人気の土地になると迷っている間に、他の客に買われてしまいますので、ある程度のスピード感も大切になってきます。そういうわけで、探し始めて2~3年悩まれる方も多いです。今回は土地の価格に関して、押さえておかないといけない重要な項目を上げていきます。

 

1. 相場価格

2. 土地の形状

3. 環境

4. 法令・規制

5. 地盤強度

6. 売り主(不動産屋や所有者)の事情

 

これらの要素が複合的に組み合わさって土地の価格が決まります。では、それぞれの要点を見ていきます。

 

1.「相場価格について」

 

正確に適正な相場価格は、実はプロの不動産業者にしか分かりません。素人が様々な相場事情を理解するには、数を見て回って徐々に理解するしか無いと思います。しかし、最初に目安として利用するのに有効なのは、

 

①地価公示価格/国土交通省のウェブサイト(http://tochi.mlit.go.jp/)

②路線価格/国税庁のウェブサイト(http://www.rosenka.nta.go.jp/)

③都道府県地価調査/都道府県地価調査(各市役所のホームページ)

 

の3つです。②の路線価格は公示価格から約2割程減じた表示となっていますので、目安価格=路線価格×1.25倍、となります。ただしこれらは、あくまで目安であって他の条件により実際の価格は変動します。

 

2.「土地の形状について」

 

整形な四角形、または十分な広さのある土地なら問題はありません。そのかわり、値段もそれなり高額になると思います。変形敷地、傾斜地、狭小地など建物が建てにくそうなイメージの土地の場合、人気が無く、値段は下がる場合が多いです。しかし、変形敷地や傾斜地、狭小地などは設計の仕方によっては、面白い魅力的な住宅がつくれる場合があり、必ずしも実際に建物が建てにくい訳ではありません。購入に迷った時は、是非、私たちにご相談ください。

 

3.「環境について」

 

主なチェックポイントは以下です。

①交通の利便性

②買い物の利便性

③住環境(通風、湿気、日照、景観、騒音、防犯、災害等)

④医療・福祉施設へのアクセス

⑤子育て、教育環境

できるだけ敷地周辺を歩いてみたり、インターネットで周辺環境を調べたり、地元の人に評判を聞くのも良いかもしれません。

 

4.「法令・規制」

 

土地にどのような規制があり、どの程度の大きさの住まいが法的に建てられるのかは、敷地によって様々なので、建築士に相談しないと最終的に分からないと思います。一般的に一番馴染みのある法令は、建ぺい率、容積率などのように、土地面積に対してどのぐらいの広さの建物が建てられるのか、という規制です。あと、第一種低層住居専用地域、等の用途地域による規制です。これは、ある程度の目安にはなりますし、大きな問題が無い場合、そのままの数字通りに建てられます。

しかし、建物に関係する法令は様々なものがあります。主なもので、建築基準法、都市計画法、消防法、宅地造成規制法、道路法、駐車場法、自治体の建築条例、景観条例、その他場所によって色々な規制がかかってきます。これらを全て把握し、役所と協議し、計画案を考案するのは一般には知られていませんが、意外に大変なことなのです。また、法令の運用次第では、場合によっては建築不可という場合もあり得ます。ですので、設計能力だけで無く、法律にも詳しい設計事務所を選ぶことが大切です。

 

5.「地盤強度」

 

地盤強度が弱い場合、建物を建てるにあたって地盤改良や、杭を打つ必要があります。しっかり対策すれば良いのですが、購入前に土地の持ち主、不動産屋に地盤の強度について「地盤改良の必要が無いか」聞いておきましょう。地中の見えない部分での欠陥は後々大きな出費が必要になります。不明な場合は、購入前に地盤調査をするのも良いと思います。私たちに設計を依頼頂ける予定のお客様には地盤調査と分析のサービスを行っています。

 

6.「売り主の事情」

 

実はこれが一番相場に影響するところかもしれません。例えば、売り急いでいる物件は安くなりますし、他の人と競合するぐらい人気の土地は高くなります。ただし、本当にお得な掘り出し物は、業者が先に目を付けていますので、一般市場には出ないことが多いです。まずは、買う側が急いで高く買いすぎないように注意しましょう。

以上が一般的に注意する項目です。
しかし、本当に最も重要なのはあなたが「そこに住みたいかどうか?」を自分の本心に聞いてみることです。これは直感的で、ある種動物的な営巣本能に頼るということなのですが、人間だって動物です。今居る場所が自分にとって快適かどうかは、直感で見分けられるはずです。
まず、その土地を初めて訪れた時の印象を注意深く思い出してみましょう。周りの景色や、光の入り方、風の抜け具合、駅から歩いてきた道、など色々と思い出すうちに何となく好印象なのか、悪い印象なのかがぼんやり分かってきます。また、その土地には一つとても気に入った部分があるというのも重要です。その気に入った部分(例えば景色が抜群に良い。等)があれば、他のところは多少悪くても気にならない。・・・と思えるなら、それもあなたに合った土地なのだと思います。

市街化調整区域での建築

 

都市計画法では、「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。」と定義しています。この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われません。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となります。

津の家の敷地は市街地調整区域内にあり、元々は畑の用途で使用されていました。農地や市街化調整区域は原則として住まいは建てられません。しかし、今回は代々土地の持ち主が変わらない(親族)ため、住まいの建築が可能になりました。

このように、市街化調整区域内であっても住まいの建築が全く不可能であるというわけではありません。市街化調整区域内に土地を持っていて建築を検討されている方は専門家に調査依頼をお願いしてみてはいかがでしょうか。市街化調整区域内の土地の購入を考えられている方は十分な調査が必要になります( ゚∀゚)

土地と建物の資金計画

通勤通学にも便利な土地が、仮に30坪、坪33万円で見つかったとすると、 

 土地        1000万円
 建物税込み     2100万円
 改良・引込・外構     150万円  
 諸費用・設計料      550万円
 トータル      3800万円(税別)

という計算式がかけます。建物は、30坪程度のプランであれば、私たち[近藤晃弘建築都市設計事務所]では上記金額は可能です。

頭金800万で、フラット35(現在の最低金利2.22%)を使ってローンを組んだ場合、ローン借り入れ金額は3000万で計算します。フラット35の基準だと年収400万で3500万程度の借入金が可能です。

上記の通りで月々の返済額は、下記のとおり家賃並みになります。
全期間(ボーナス払いなし) 10.3万円

頭金は300万円しか用意できないという人だと3500万の借り入れが必要です。この場合は、
全期間(ボーナス払いなし) 12.0万円

ということになりますが、このくらいなら許容範囲という方は多いのではないでしょうか。

※住宅資金の20〜30%を自己資金で、70〜80%を住宅ローンに頼るのが理想とされています。

インフラ引込工事の予算

 

通常、道路下には下水道本管、水道本管、ガス本管などの都市インフラ設備が埋設されています。そのため、宅地化をする際には、それらのインフラ設備を支管により宅地内に引き込みます。


津の家の敷地は市街地調整区域内にあり、元々は畑の用途で使用されていました。そのため下水道本管とガス本管は未整備で浄化槽、プロパンガスの利用をしなければなりません。水道本管も宅地内には引き込まれていないので引き込み工事が必要になります。

水道の引き込み費用は本管の径、引き込み距離、道路の復旧幅、交通量などによって変わります。引き込み工事は役所の決めた指定工事店の言い値で決まり、金額のコントロールは難しいです。40~100万の予算を見込む必要があります。津の家では水道本管引き込み工事として、520,000円、浄化槽設置工事として440,000円かかっています。そのため、インフラ設備としては520,000円+440,000円=960,000×1.05=1,008,000円(税込み)のコストアップとなっています。ガス設備は給湯やコンロをオール電化にて対応しています。別途、給水加入金(負担金)が170,100円かかっています。

また、引き込みされている宅地でも、建物の階数、規模、水栓数によって、ワンランク上の配管径が要求されることも多いです。水圧は地方によってまちまちなので、ヒアリングして決めていきます。戸建て2階建て住宅は20mmが一つの目安になります。13mmの場合はまず敷設替えが必要です。

また、3階建ての場合は25mmが要求されることがあることや、水圧の計算を要求されることがあります。山の上など圧が極端に低いエリアに建てる場合は受水槽の設置を要求されることもあります。二世帯住宅など水栓数が多い場合は特に注意して水道局にヒアリングしておく必要があります。

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philosophy

私たちの役割は、心地の良い、その人にとっての「居場所」をカタチにすることです。
「自然」との関わり、「まち」との関わり、「人」との繋がりを想像し
自由にふるまえ、永く愛着のもてる、暮らしを楽しむことのできるデザイン
「シンプル」で「ゆたか」な、建築をつくりたいと考えています。

建築づくりは、クライアントと設計者がコミュニケーションを重ねながらのプロセスです。
疑問があればおっしゃってください、ご理解いただけるよう説明させていただきます。
信頼関係を築いていくことが、何より大切なことですから。
ひとつひとつのプロセスが、「建てて良かった」というご自身の納得度につながります。
私たちは常に立ち合い、ともに考え、つくっていきたいと考えています。

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近藤晃弘建築都市設計事務所は日本全国で建築・インテリアの企画・設計監理を行う設計事務所です。常に建築のプロフェッショナルであることを自覚し、デザイン、テクニカル、コスト、全てにおいて責任のある設計を目指し、きめ細やかなサービスを心がけています。設計前の土地探しから資金計画、お引き渡し後の家具の選定までトータルで建築をコーディネートしています。

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